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LEGGE STABILITA' 2019
NOVITA' LEGGE STABILITA' 2019

Evento Dal 11/01/2019

Rimozione dei vincoli in aree E.R.P. (Edilizia Residenziale Pubblica)

L’art. 25-undecies del D.L. 23 ottobre 2018, n. 119, inserito in sede di conversione dalla legge 17 dicembre 2018, n. 136, in vigore dal 19 dicembre 2018, ha modificato la disciplina relativa all’affrancazione dei vincoli di prezzo massimo nell’edilizia convenzionata, già contenuta nell’art. 31, commi 49-bis (testo originario) e 49-ter della legge 23 dicembre 1998, n. 448.

La nuova disciplina è ora contenuta nei commi 49-bis, 49-ter e 49-quater dell’art. 31 della legge n. 448/1998, il cui testo è il seguente:

«49-bis. I vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unità abitative e loro pertinenze nonché del canone massimo di locazione delle stesse, contenuti nelle convenzioni di cui all’articolo 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, e successive modificazioni, per la cessione del diritto di proprietà o per la cessione del diritto di superficie, possono essere rimossi, dopo che siano trascorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento, con atto pubblico o scrittura privata autenticata, stipulati a richiesta delle persone fisiche che vi abbiano interesse, anche se non più titolari di diritti reali sul bene immobile, e soggetti a trascrizione presso la conservatoria dei registri immobiliari, per un corrispettivo proporzionale alla corrispondente quota millesimale, determinato, anche per le unità in diritto di superficie, in misura pari ad una percentuale del corrispettivo risultante dall’applicazione del comma 48 del presente articolo. La percentuale di cui al presente comma è stabilita, anche con l’applicazione di eventuali riduzioni in relazione alla durata residua del vincolo, con decreto del Ministro dell’economia e delle finanze, previa intesa in sede di Conferenza unificata ai sensi dell’articolo 9 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281. Il decreto di cui al periodo precedente individua altresì i criteri e le modalità per la concessione da parte dei comuni di dilazioni di pagamento del corrispettivo di affrancazione dal vincolo. Le disposizioni di cui al presente comma non si applicano agli immobili in regime di locazione ai sensidegli articoli da 8 a 10 della legge 17 febbraio 1992, n. 179, ricadenti nei piani di zona convenzionati. 49-ter. Le disposizioni di cui al comma 49-bis si applicano anche alle convenzioni previste dall’articolo 18 del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380. 49-quater. In pendenza della rimozione dei vincoli di cui ai commi 49-bis e 49-ter, il contratto di trasferimento dell’immobile non produce effetti limitatamente alla differenza tra il prezzo convenuto e il prezzo vincolato. L’eventuale pretesa di rimborso della predetta differenza, a qualunque titolo richiesto, si estingue con la rimozione dei vincoli secondo le modalità di cui ai commi 49-bis e 49-ter. La rimozione del vincolo del prezzo massimo di cessione comporta altresì la rimozione di qualsiasi vincolo di natura soggettiva».

Il comma 49-bis, richiamato dal comma 49-ter, richiama innanzitutto i «vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unità abitative e loro pertinenze nonché del canone massimo di locazione delle stesse». Si tratta dei vincoli di maggior rilievo contenuti nelle convenzioni in oggetto, quelli che hanno creato nel tempo notevoli intralci alla circolazione giuridica. La rimozione dei vincoli riguardanti la determinazione del prezzo massimo di cessione consente pertanto di stipulare i contratti di subalienazione delle unità immobiliari convenzionate senza rischiare l’applicazione delle sanzioni previste dalla convenzione, o la sanzione di nullità parziale prevista dall’art. 8 della legge n. 10/1977, e dall’art. 18 del d.p.r. n. 380/2001, e riconosciuta applicabile dalla giurisprudenza anche in relazione alle convenzioni ex art. 35 della legge n. 865/1971, in qualsiasi tempo stipulate. Ai sensi del nuovo comma 49-quater, ultimo periodo, dell’art. 31 della legge n. 448/1998, la rimozione del vincolo del prezzo massimo di cessione comporta altresì la rimozione di qualsiasi vincolo di natura soggettiva.

Non possono essere, invece, rimossi sulla base del dettato testuale delle previsioni di legge in esame gli altri eventuali vincoli previsti dalla convenzione. In particolare, gli eventuali divieti di alienazione temporanei previsti da convenzioni di concessione del diritto di superficie, e le clausole di prelazione a favore del Comune.

Ciò non significa però che alcuni di detti ulteriori vincoli non possano essere rimossi con apposita convenzione urbanistica, la cui stipulazione – da ritenersi tendenzialmente possibile, salvo doveroso approfondimento – potrebbe rimessa alla valutazione discrezionale dell’ente locale. In altri termini, questi ulteriori vincoli non sono stati contemplati non perché abbiano una maggiore rilevanza nell’interesse pubblico e quindi ne sia stato valutato prevalente l’interesse al loro mantenimento, ma – al contrario – perché sono stati probabilmente considerati «di minore intralcio» alla circolazione immobiliare, il che ne giustificherebbe l’eliminazione discrezionale (mentre deve ritenersi che la rimozione dei vincoli riguardanti il prezzo massimo o il canone di locazione, come pure i requisiti soggettivi, sia un atto dovuto, in presenza dei presupposti di legge).

Il comma 49-bis, come novellato, subordina la rimozione del vincolo:

1) – al decorso di almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento;

2) – alla «richiesta delle persone fisiche che vi abbiano interesse, anche se non più titolari di diritti reali sul bene immobile»;

3) – alla determinazione della percentuale del corrispettivo, da effettuarsi con apposito decreto.

Quanto al presupposto sub 1), il termine quinquennale decorre evidentemente dalla data dell’atto notarile di trasferimento della proprietà (piena o superficiaria), senza che rilevino, ad esempio, la data di assegnazione in godimento da parte della cooperativa edilizia, o la data di registrazione o trascrizione dell’atto.

Quanto al requisito sub 2), deve innanzitutto ritenersi che il soggetto interessato, che ne faccia richiesta, abbia un vero e proprio diritto soggettivo alla stipula della convenzione, il cui contenuto è, del resto, predeterminato dalla legge anche ai fini della determinazione del corrispettivo; diritto soggettivo a cui fa riscontro l’obbligo dell’ente locale di prestarsi alla stipulazione della convenzione. Il testo previgente del comma 49-bis menzionava la richiesta del «singolo proprietario»: espressione che chiariva adeguatamente come non fosse necessario l’accordo di tutti i condomini, o di più condomini, per la rimozione dei vincoli gravanti sull’intero stabile. Il nuovo testo, che non impiega più il termine «singolo», consente peraltro di giungere alle medesime conclusioni, anche perché la disposizione – nella parte in cui si riferisce all’importo da pagare per l’affrancazione – parla di «un corrispettivo proporzionale alla corrispondente quota millesimale»: chiarendo in tal modo che la richiesta può provenire anche da un singolo condomino.

D’altra parte, l’innovazione introdotta consente ora di effettuare la richiesta di affrancazione a tutte le «persone fisiche che vi abbiano interesse, anche se non più titolari di diritti reali sul bene immobile»: con ciò chiarendo che la rimozione dei vincoli può essere ottenuta anche dai precedenti proprietari, che possono avervi interesse ad esempio nel caso in cui l’avente causa agisca nei loro confronti richiedendo la restituzione dell’eccedenza rispetto al prezzo massimo da convenzione. Il suddetto interesse risulta chiaramente dalla previsione del comma 49-quater, secondo periodo, introdotto dalla novella: «L’eventuale pretesa di rimborso della predetta differenza, a qualunque titolo richiesto, si estingue con la rimozione dei vincoli secondo le modalità di cui ai commi 49-bis e 49-ter»: disposizione, quest’ultima, da ritenersi applicabile in qualunque grado di giudizio (quindi eventualmente anche durante il giudizio in Cassazione), poiché l’affrancazione dei vincoli estingue radicalmente la pretesa di restituzione dell’eccedenza. Merita chiarire, altresì, che la previsione di legge – nella parte in cui menziona i «precedenti proprietari», opera in un certo senso retroattivamente: essa, cioè, consente l’affrancazione dei vincoli anche su richiesta di coloro che erano proprietari anteriormente al 19 dicembre 2018, data di entrata in vigore della legge n. 136/2018 che l’ha introdotta; e anche a coloro che erano proprietari anteriormente al 2011, rectius alla data della prima introduzione del comma 49-bis. Ciò che rileva, infatti, sul piano del diritto intertemporale non è la data di acquisto della proprietà sull’alloggio, bensì unicamente la data in cui è presentata la richiesta di rimozione dei vincoli.

Per quanto concerne, infine, il presupposto sub 3), il nuovo testo del comma 49-bis richiede il pagamento di un corrispettivo proporzionale alla corrispondente quota millesimale, determinato, anche per le unità in diritto di superficie, in misura pari ad una percentuale del corrispettivo risultante dall’applicazione del comma 48 dell’art. 31 della legge n. 448/1998.

In ogni caso, sempre nei limiti di legge, è possibile sostituire la "vecchia" convenzione con una "nuova" ai sensi dell'art. 31 comma 46 della legge n. 448/1998 suddetta.

Sospensione dell'ammortamento dei mutui e dei finanziamenti bancari 

L’art. 11-bis del D.L. 25 luglio 2018, n. 91 (in vigore dal 26 luglio 2018), convertito in Legge 21 settembre 2018, n. 108 (in vigore dal 22 settembre 2018), ha previsto una proroga di termini in materia di sospensione della quota capitale dei mutui e dei finanziamenti. In base al nuovo testo dell’art. 1, comma 246, della legge 23 dicembre 2014, n. 190, «Al fine di consentire di allungare il piano di ammortamento dei mutui e dei finanziamenti per le famiglie e le micro, piccole e medie imprese individuate dalla raccomandazione 2003/361/CE della Commissione, del 6 maggio 2003, il Ministero dell’economia e delle finanze e il Ministero dello sviluppo economico, entro novanta giorni a decorrere dal 1° ottobre 2018 e previo accordo con l’Associazione bancaria italiana e con le associazioni dei rappresentanti delle imprese e dei consumatori, concordano, senza nuovi o maggiori oneri per la finanza pubblica, tutte le misure necessarie al fine di sospendere il pagamento della quota capitale delle rate per gli anni dal 2018 al 2020».

Rideterminazione dei valori di acquisto di terreni e partecipazioni

L’art. 1, commi 1053 e 1054, della legge 30 dicembre 2018, n. 145, in vigore dal 1° gennaio 2019, ha prorogato e modificato le disposizioni in tema di rideterminazione dei valori di acquisto di terreni e partecipazioni sociali, contenute nell’art. 2, comma 2, del D.L. 24 dicembre 2002, n. 282, convertito in legge 21 febbraio 2003, n. 27, e successive modificazioni 352. In particolare:

– la rideterminazione è ammessa per i terreni e le partecipazioni posseduti alla data del 1° gennaio 2019;

– la perizia può essere asseverata entro il termine del 30 giugno 2019 (in realtà 1 luglio 2019, essendo il 30 giugno giorno festivo). Le imposte sostitutive possono essere rateizzate fino ad un massimo di tre rate annuali di pari importo, a decorrere dalla data del 30 giugno 2019 (rectius, 1 luglio 2019).

Ai sensi del comma 1054, sui valori di acquisto delle partecipazioni non negoziate in mercati regolamentati e dei terreni, edificabili o con destinazione agricola, rideterminati con le modalità e nei termini indicati dal comma 2 dell’articolo 2 del D.L. 24 dicembre 2002, n. 282, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 2003, n. 27, le aliquote delle imposte sostitutive di cui all’articolo 5, comma 2, della legge 28 dicembre 2001, n. 448, sono pari: – all’11 per cento per le partecipazioni che risultano qualificate, ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera c), del testo unico delle imposte sui redditi, alla data del 1° gennaio 2019; – al 10 per cento per le partecipazioni che, alla medesima data, non risultano qualificate; – al 10 per cento quanto all’aliquota di cui all’articolo 7, comma 2, della medesima legge n. 448/2001 (terreni edificabili o con destinazione agricola); aliquota che era precedentemente fissata all’8 per cento, e ancor prima al 4 per cento.

Detrazione fiscale per gli interventi di ristrutturazione edilizia

L’art. 1, comma 67, della legge 30 dicembre 2018, n. 145, in vigore dal 1° gennaio 2019, ha prorogato le detrazioni fiscali per gli interventi di ristrutturazione edilizia, modificando sul punto l’art. 16 del D.L. 4 giugno 2013, n. 63, convertito in legge 3 agosto 2013, n. 90. Pertanto:

1) – Ferme restando le ulteriori disposizioni contenute nell’articolo 16-bis del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, per le spese documentate, relative agli interventi indicati nel comma 1 del citato articolo 16-bis, spetta una detrazione dall’imposta lorda fino ad un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 96.000 euro per unità immobiliare. La detrazione è pari al 50 per cento per le spese sostenute dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2019;

2) – Ai contribuenti che fruiscono della detrazione di cui al comma 1 (suindicata), limitatamente agli interventi di recupero del patrimonio edilizio iniziati a decorrere dal 1° gennaio 2018, è altresì riconosciuta una detrazione dall’imposta lorda, fino a concorrenza del suo ammontare, per le ulteriori spese documentate sostenute nell’anno 2019 per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore ad A+, nonché A per i forni, per le apparecchiature per le quali sia prevista l’etichetta energetica, finalizzati all’arredo dell’immobile oggetto di ristrutturazione. La detrazione di cui al presente comma, da ripartire tra gli aventi diritto in dieci quote annuali di pari importo, spetta nella misura del 50 per cento delle spese sostenute ed è calcolata su un ammontare complessivo non superiore a 10.000 euro, considerato, per gli interventi effettuati nell’anno 2018 ovvero per quelli iniziati nel medesimo anno e proseguiti nel 2019, al netto delle spese sostenute nell’anno 2018 per le quali si è fruito della detrazione. Ai fini della fruizione della detrazione dall’imposta, le spese di cui al presente comma sono computate indipendentemente dall’importo delle spese sostenute per i lavori di ristrutturazione che fruiscono delle detrazioni di cui al comma 1.

Consigliamo vivamente di visionare anche la Guida Fiscale dell'Agenzia delle Entrate pubblicata il 23 novembre 2018, consultabile qui.

Detrazioni fiscali per la riqualificazione energetica

L’art. 1, comma 67, della legge 30 dicembre 2018, n. 145, in vigore dal 1° gennaio 2019, ha prorogato le detrazioni fiscali per gli interventi di ristrutturazione edilizia, modificando sul punto l’art. 16 del D.L. 4 giugno 2013, n. 63, convertito in legge 3 agosto 2013, n. 90.

Pertanto:

1) – Le disposizioni di cui all’articolo 1, comma 48, della legge 13 dicembre 2010, n. 220, e successive modificazioni, si applicano anche alle spese sostenute dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2019. La detrazione di cui al presente comma è ridotta al 50 per cento per le spese, sostenute dal 1° gennaio 2019, relative agli interventi di acquisto e posa in opera di finestre comprensive di infissi, di schermature solari e di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione con efficienza almeno pari alla classe A di prodotto prevista dal Regolamento delegato (UE) n. 811/2013 della Commissione, del 18 febbraio 2013;

La detrazione di cui al comma 1 si applica, nella misura del 65 per cento, anche alle spese documentate e rimaste a carico del contribuente: a) per interventi relativi a parti comuni degli edifici condominiali di cui agli articoli 1117 e 1117-bis del codice civile o che interessino tutte le unità immobiliari di cui si compone il singolo condominio, sostenute dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2021; b) per l’acquisto e la posa in opera delle schermature solari di cui all’allegato M al decreto legislativo 29 dicembre 2006, n. 311, sostenute dal 1° gennaio 2015 al 31 dicembre 2019, fino a un valore massimo della detrazione di 60.000 euro; b-bis) per l’acquisto e la posa in opera di micro-cogeneratori in sostituzione di impianti esistenti, sostenute dal 1° gennaio 2019 al 31 dicembre 2019, fino a un valore massimo della detrazione di 100.000 euro. Per poter beneficiare della suddetta detrazione gli interventi in oggetto devono condurre a un risparmio di energia primaria (PES), come definito all’allegato III del decreto del Ministro dello sviluppo economico 4 agosto 2011, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 19 settembre 2011, pari almeno al 20 per cento. La detrazione di cui al presente comma è ridotta al 50 per cento per le spese, sostenute dal 1° gennaio 2019, relative agli interventi di acquisto e posa in opera di finestre comprensive di infissi, di schermature solari e di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione con efficienza almeno pari alla classe A di prodotto prevista dal regolamento delegato (UE) n. 811/2013 della Commissione, del 18 febbraio 2013. Sono esclusi dalla detrazione di cui al presente comma gli interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione con efficienza inferiore alla classe di cui al periodo precedente. La detrazione si applica nella misura del 65 per cento per gli interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione di efficienza almeno pari alla classe A di prodotto prevista dal citato regolamento delegato (UE) n. 811/2013 e contestuale installazione di sistemi di termoregolazione evoluti, appartenenti alle classi V, VI oppure VIII della comunicazione della Commissione 2014/C 207/02, o con impianti dotati di apparecchi ibridi, costituiti da pompa di calore integrata con caldaia a condensazione, assemblati in fabbrica ed espressamente concepiti dal fabbricante per funzionare in abbinamento tra loro, o per le spese sostenute all’acquisto e posa in opera di generatori d’aria calda a condensazione.

3) – La detrazione nella misura del 50 per cento si applica altresì alle spese sostenute nell’anno 2019 per l’acquisto e la posa in opera di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili, fino a un valore massimo della detrazione di 30.000 euro.

Si consiglia vivamente di consultare la Guida fiscale alle agevolazioni fiscali per il risparmio energetico (ottobre 2018) dell'Agenzia delle Entrate, che trovate qui.

Detrazione fiscale per le sistemazioni a verde

L’art. 1, comma 68, della legge 30 dicembre 2018, n. 145, in vigore dal 1° gennaio 2019, ha prorogato la detrazione fiscale introdotta dall’art. 1, commi da 12 a 15, della legge 27 dicembre 2017, n. 205, per gli interventi di sistemazione di aree a verde.

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Data: venerdì 11 gennaio 2019
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